El mercado inmobiliario puede estar al borde de un resurgimiento.

El mercado de vivienda de EE. UU. está en un bache…todavía.

En los últimos dos años, las ventas de viviendas existentes han estado en mínimos de 30 años mínimos, según datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Y las cosas no parecen mejorar. En mayo, las ventas de viviendas existentes crecieron solo un 0,8%, el aumento mensual más pequeño desde 2009. Mientras tanto, las ventas de viviendas nuevas disminuyeron un 13,7%, la tasa ajustada estacionalmente más baja en siete meses. según la Oficina del Censo de EE. UU.

De muchas maneras, las cosas nunca se han visto tan desalentadoras para los compradores. Pero, si buscas un poco más, hay brotes verdes de recuperación por encontrar.

Explicando el desplome de años

¿Qué está causando esta estancación actual? La respuesta corta: hipotecas caras. La demanda de viviendas comenzó a enfriarse en 2022 cuando la tasa de interés promedio de una hipoteca a 30 años se disparó por encima del 7%. Esa es la tasa más alta vista en dos décadas. Los costos de los préstamos han retrocedido un poco desde entonces, al 6,77%, pero eso está lejos de las tasas inferiores al 3% de 2020-21. Con tasas manteniéndose en altos históricos, la demanda no ha rebotado.

Entonces, uno podría esperar que después de años de compradores alejándose de las hipotecas, los precios habrían retrocedido, lo que podría reavivar la demanda. No es así.

Estados Unidos tiene un déficit de viviendas de 3,8 millones, según un informe de Realtor.com. Esto se debe en parte al colapso de 2008, que provocó un colapso en la nueva construcción. En los últimos 15 años, se construyeron aproximadamente 1,23 millones de viviendas construidas. anualmente — 18% menos que el promedio de 1968 a 2000. Para empeorar las cosas, las tasas hipotecarias elevadas han creado un "efecto de bloqueo" donde los propietarios con tasas fijas han sido reacios a mudarse, lo que a su vez reduce aún más la oferta.

Como resultado, la última década se ha descrito como un mercado de vendedores, donde la demanda ha superado la oferta. Por lo tanto, incluso cuando las hipotecas se han disparado, los vendedores han mantenido la ventaja.

"Todavía hay una escasez de vivienda a nivel nacional, y los propietarios no están en una posición de angustia", dijo Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, en una nota.

De hecho, los precios de venta promedio en abril fueron un 50% más altos en comparación con el mismo período en 2020, according al índice de precios de vivienda S&P CoreLogic Case-Shiller.

"Los vendedores han mantenido mucho poder en la mesa de negociación debido a la escasez de oferta y, a menudo, a múltiples ofertas o guerras de ofertas", dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda, en una nota.

¿Brotes verdes de recuperación?

Entonces, entre los altos costos de endeudamiento, la escasez de oferta y el aumento de los precios de las viviendas, no es sorprendente que las ventas estén en un mínimo de 30 años. Pero, el año pasado, la construcción de nuevas viviendas superó a la formación de hogares por primera vez desde 2016. según to Realtor.com.

Al mismo tiempo, 500,000 vendedores más han llegado al mercado en los últimos dos años según a Redfin, un número que ha tendido a la baja desde que comenzó el registro en 2013.

“Algunas personas se están mudando, como trasladarse de Florida a Carolina del Norte," explicó Wolf, lo que significa que están aumentando el grupo de suministro sin extraer inmediatamente de él. Otros están comprando nuevas construcciones, por lo tanto extrayendo del nuevo stock de viviendas pero también sumando al suministro de reventa, agregó. “También tenemos algunas personas que están cansadas de poner sus vidas en pausa. Puede que hayan asegurado una tasa de interés baja y esperaban que las tasas hipotecarias fueran más bajas para ahora, pero como no lo son, finalmente están en una situación en la que están dispuestos a vender,” dijo ella.

Debido a este aumento, los vendedores ahora superan a los compradores por una proporción de 3 a 1, el margen más grande hasta la fecha. Esto es parcialmente por qué el inventario de viviendas sin vender subió a $698 mil millones en abril, el valor más grande desde Redfin’s record keeping began in 2012.

Entonces, a pesar de la débil demanda, ¿realmente estamos en un mercado de compradores después de todo? Bueno, depende de cómo lo veas.

Mirando la métrica de "meses de suministro" —el sello distintivo de si estamos en un mercado de compradores o vendedores—, aún no estamos allí. EE.UU. tenía 4.4 meses de suministro en mayo, una cifra que describe cuánto tiempo les tomaría a los compradores agotar todas las listas disponibles a los niveles de demanda actuales. Normalmente, cuando el suministro supera los seis meses, el mercado se considera de compradores.

A pesar de esto, hay varias pistas de que los compradores ya están recuperando el poder de negociación.

Los precios siguen en máximos históricos, pero la tasa de apreciación ha disminuido. El Índice de Precios de Vivienda (HPI) de abril de 2025 informe de First American Data & Analytics, encontró que los precios de las casas aumentaron un 0.4%, la tasa anual más lenta desde 2012.

Corroborando estos hallazgos: en mayo de 2024, el 6.4% de los vendedores de casas redujeron sus precios de venta - la proporción más alta desde noviembre de 2022, según un informe de Redfin. informe. Además, se dice que la mediana de días de los listados activos aumentó a 46 días ese mes, lo que indica que las casas están permaneciendo en el mercado por más tiempo. Redfin estima que los precios de las viviendas en EE. UU. caerán un 1% para fin de año.

“Si volvemos a un mercado de compradores en todo el país, la dinámica de la vivienda será muy diferente a la de hoy. Podríamos ver incluso más viviendas en el mercado con recortes de precios y más días en el mercado”, dijo Wolf.

Un largo camino por delante para los titulares de hipotecas

Sin embargo, Yun señaló que sí, un mercado de compradores inducirá a más compradores, pero los precios solo descenderían “temporalmente” y en los “mercados determinados”, aquellos donde la oferta supera la demanda. Por ejemplo, los mercados de compradores en Austin, Texas, y Jacksonville y Tampa en Florida, ya han llevado a la caída de precios.

Se necesitará que las tasas hipotecarias bajen “considerablemente” para envalentonar a los compradores y para un crecimiento sustancial de las ventas, dijo Yun. En ese punto, “el mercado de la vivienda se calentará nuevamente, a menos que haya una nueva oferta activa de construcción de viviendas nuevas”, agregó.

La hoja de ruta de la Reserva Federal para recortar las tasas de interés desempeñará un papel clave para determinar cuándo comenzarán a caer las tasas hipotecarias. Goldman Sachs, Citigroup y Wells Fargo han pronosticado cada uno que la Fed recortará las tasas en 75 puntos básicos en 2025, comenzando en septiembre, según Reuters. informó esta semana. Se espera que esto provoque una caída en las tasas hipotecarias, pero hasta qué punto sigue sin estar claro. Morningstar analistas pronostican que la Fed reducirá las tasas en 100 puntos básicos este año, pero no esperan que esto afecte considerablemente las tasas hipotecarias a 30 años en 2025. En su lugar, ven una caída más significativa al 5,75% el próximo año.